Hà Nội đang đề xuất cơ chế cho phép chuyển đổi nhà ở xã hội không bán hết sau 1 năm và nhà tái định cư bỏ trống từ 9 tháng trở lên sang nhà ở thương mại nhằm tăng tính linh hoạt và tránh lãng phí nguồn cung nhà ở.
Nội dung này được nêu trong dự thảo quy định về chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở đang được UBND TP Hà Nội lấy ý kiến. Dự thảo tập trung quy định chi tiết điều kiện chuyển đổi cũng như trình tự, thủ tục thực hiện đối với từng loại hình nhà ở.
Trước đó, tại Luật Thủ đô (sửa đổi), Quốc hội đã cho phép Hà Nội được linh hoạt chuyển đổi giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường và người dân.
Theo dự thảo, đối với nhà ở xã hội, thành phố dự kiến cho phép chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại nếu sau 12 tháng kể từ thời điểm mở bán mà chủ đầu tư vẫn không tiêu thụ hết số căn hộ. Tuy nhiên, tỷ lệ chuyển đổi tối đa chỉ được phép ở mức 20% tổng số căn hộ của dự án.
Ngoài ra, chủ đầu tư phải cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản phát sinh khác theo giá đất tại thời điểm cơ quan quản lý ban hành quyết định cho phép chuyển đổi.
Không chỉ nhà ở xã hội, Hà Nội cũng đề xuất cơ chế chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà tái định cư trong trường hợp thành phố thiếu hụt quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố hiện có khoảng 90 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 80.800 căn hộ. Trong đó:
- 13 dự án với hơn 11.000 căn hộ đã khởi công;
- 41 dự án với gần 27.500 căn dự kiến khởi công trong năm nay;
- 29 dự án còn lại với hơn 35.000 căn dự kiến triển khai từ năm 2027.
Giới chuyên gia cho rằng đề xuất này có thể giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường, giảm tình trạng tồn kho kéo dài và tạo cơ chế linh hoạt hơn trong việc sử dụng quỹ nhà tại Hà Nội.
Đối với nhà ở tái định cư, Hà Nội cũng đề xuất cơ chế chuyển đổi sang nhà ở thương mại nếu dự án đã hoàn thành nhưng không được bố trí sử dụng cho bất kỳ phương án giải phóng mặt bằng nào trong thời gian tối thiểu 9 tháng. Ngược lại, trong trường hợp nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao, quỹ nhà tái định cư dư thừa này có thể được chuyển đổi thành nhà ở xã hội để bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Nhà tái định cư là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án bố trí cho người dân thuộc diện bị thu hồi đất, phải di dời để phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khu tái định cư trong nhiều năm qua bộc lộ không ít bất cập về chất lượng xây dựng, hạ tầng, tiện ích và khả năng vận hành, khiến tỷ lệ người dân về ở thực tế không cao.
Không ít dự án sau khi hoàn thiện rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài, gây lãng phí lớn về quỹ nhà và nguồn lực đầu tư. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong năm 2024, Hà Nội từng có khoảng 4.000 căn hộ tái định cư không có người ở.
Giới chuyên gia đánh giá việc cho phép chuyển đổi linh hoạt giữa nhà tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có thể giúp thành phố tối ưu hiệu quả sử dụng quỹ nhà, giảm tình trạng bỏ hoang kéo dài, đồng thời tạo thêm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội.
Trước đây, nhiều chuyên gia, đơn vị nghiên cứu cũng từng đề xuất cho chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội hoặc ghép hai loại hình này thành cùng một phân khúc.
* Phương án chuyển đổi nhà ở xã hội và các loại hình nhà ở khác mà UBND TP đang đề xuất tại dự thảo:
| Loại hình ban đầu | Trường hợp | Chuyển thành |
| Nhà xã hội | Sau 1 năm không bán hết | Nhà thương mại |
| Thành phố thiếu quỹ nhà để giải phóng mặt bằng đột xuất cho các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị | Nhà tái định cư | |
| Nhà tái định cư | Sau 9 tháng không đưa vào sử dụng | Nhà thương mại |
| Sau 9 tháng không đưa vào sử dụng, nhu cầu nhà ở xã hội cao | Nhà xã hội | |
| Nhà thương mại | – Chưa được giao, thuê đất và chưa nộp tiền đất – Chủ đầu tư cam kết thu tối đa 10% lợi nhuận với phần chuyển đổi |
Nhà xã hội |
| Dự án thuộc địa bàn hoặc khu vực lân cận có nhu cầu bức thiết về nhà tái định cư cho các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị | Nhà tái định cư |
Ngoài việc đề xuất chuyển đổi nhà ở xã hội và nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, Hà Nội cũng xây dựng cơ chế cho phép chuyển đổi theo chiều ngược lại nhằm tăng tính linh hoạt trong sử dụng quỹ nhà và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Theo dự thảo, nhà ở thương mại có thể được chuyển đổi thành nhà ở xã hội trong trường hợp dự án chưa được giao đất, cho thuê đất và chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đồng thời, chủ đầu tư phải cam kết mức lợi nhuận định mức không vượt quá 10% trên tổng chi phí đầu tư của phần diện tích nhà ở thương mại được chuyển đổi sang nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, Hà Nội cũng đề xuất cho phép chuyển nhà ở thương mại thành nhà tái định cư nếu dự án nằm trong khu vực hoặc địa bàn lân cận đang có nhu cầu cấp thiết về quỹ căn hộ phục vụ công tác cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị.
Động thái này được đưa ra trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai công tác giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án trên toàn địa bàn. Điều này đồng nghĩa nhu cầu về nhà ở tái định cư và nhà ở phục vụ an sinh xã hội được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.
Giới chuyên gia nhận định cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở có thể giúp Hà Nội chủ động hơn trong cân đối cung – cầu, hạn chế tình trạng dư thừa hoặc bỏ trống quỹ nhà, đồng thời tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị của Thủ đô.
Website: https://hoangquan.net/
